El Supremo aclara si la compra de un inmueble sin hipoteca por empresas tributa en la plusvalía municipal

En los últimos años han proliferado las operaciones de ‘leasing inmobiliario’ o, lo que es lo mismo, la adquisición de inmuebles mediante un arrendamiento financiero y sin necesidad de firmar una hipoteca. Ahora el Tribunal Supremo ha puesto negro sobre blanco en cuanto a si bajo esta fórmula la empresa debe pagar el impuesto de plusvalía municipal.

En realidad, el 'leasing inmobiliario' se trata de una fórmula de financiación para que las empresas y otro tipo de organizaciones puedan hacerse con un inmueble sin necesidad de pasar por el trámite de firmar una hipoteca. Así pues, con esta fórmula pueden acceder a un inmueble, gracias a un acuerdo con un arrendador financiero, que lo compra y que acto seguido lo cede en régimen de arrendamiento, con una opción de compra al final del contrato, a cambio de pagar un “valor residual”.

José María Salcedo, apunta a que, al tratarse de la transmisión de un inmueble, entra en juego el impuesto de plusvalía municipal. Pero algunos Tribunales Superiores de Justicia (TSJ), como, por ejemplo, el de Asturias, han considerado que en este tipo de transmisiones nunca habría incremento de valor. Por ello, no habría que tributar en el impuesto de plusvalía municipal.

En concreto, para el TSJ de Asturias la transmisión de un terreno por leasing inmobiliario no tributa en la plusvalía municipal. Así, en sentencia de 27-5-2019 (recurso 60/2019), este TSJ declaró que “El negocio de las entidades financieras en esta clase de operaciones no radica en la obtención de una ganancia con la reventa del inmueble, cuyo coste únicamente recupera o amortiza, sino el cobro de un canon arrendaticio durante el tiempo que dura el contrato, siendo por ello por lo que no cabe apreciar un incremento de valor del bien cuando se ejecuta la opción de compra abonando el valor residual previamente establecido, puesto que, como bien se dice en la sentencia de instancia, aquel valor ha quedado definitivamente fijado en la fecha del contrato inicial de tal modo que en la (fecha) correspondiente al ejercicio de la opción la entidad bancaria no puede alterarlo aduciendo un mayor valor del bien en su día objeto del leasing, siendo esta la única manera en la que se revelaría en la entidad bancaria vendedora una mayor capacidad económica que es lo que constituye la esencia última del impuesto".

Es decir, el tribunal asturiano considera que no hay incremento de valor del terreno porque las empresas de leasing inmobiliario no registran una ganancia por la diferencia entre la compra la venta del inmueble, sino por el cobro de un alquiler con su carga financiera.

En cambio, el TSJ de Aragón mantiene una opinión contrapuesta y considera que este tipo de operaciones sí deben tributar en el impuesto de plusvalía municipal. En sentencia de 27-9-2017 (recurso 332/2017) consideró que la particularidad del contrato de leasing solo impediría tomar los valores reflejados en dicho contrato, para determinar el incremento de valor del terreno.

Sin embargo, ello no significa que no haya incremento de valor, y que éste no pueda probarse por cualquier otra vía. Así, declaró que “frente a la alegada estabilidad o mantenimiento del precio fijado con antelación en el momento de la suscripción del contrato de arrendamiento financiero, que en el presente caso la "materialización de un incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial" se obtiene -según se ha expuesto en el fundamento de derecho precedente- por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero, pero debe concluirse que dicho incremento del valor, que revela una capacidad económica real, existe y, por lo tanto, es susceptible de ser grabado por medio del tributo controvertido”.

Ante las diferentes sentencias contradictorias, el asunto ha llegado al Tribunal Supremo, que ha dictado ya sentencia aclarando cuál es la interpretación correcta. En la sentencia del pasado 21 de junio de 2021 (recurso 5302/2019), el Alto Tribunal da la razón a la administración, es decir, establece que en el leasing inmobiliario puede haber incremento de valor del terreno y, por tanto, debe tributar en el impuesto de plusvalía municipal.

En su opinión, la ley no recoge que este tipo de transmisiones no queden sujetas al impuesto. Además, señala que la transmisión del inmueble se produce cuando se ejecuta la opción de compra por parte del inquilino y no cuando se firma el contrato de leasing. Además, se remite a su sentencia de 9-7-2018. Por ello, considera que es al sujeto pasivo del impuesto al que corresponde probar la inexistencia de incremento de valor del terreno. Y ello, mediante las escrituras, pericial, o cualquier otro medio de prueba admitido en Derecho.

José María Salcedo recalca también que el Supremo considera que para determinar el valor del inmueble al tiempo de la transmisión puede acudirse a una valoración ajena a la efectuada en el propio contrato de leasing. Y quien debe demostrar que no hay incremento de valor del terreno es el sujeto pasivo, esto es, la empresa de leasing (no el inquilino), y no la Administración.

En concreto, afirma el Supremo que “en los contratos de arrendamiento financiero la "materialización" del incremento de valor del terreno, exponente de una capacidad económica real o, por lo menos, potencial, se ha de obtener por una vía distinta de la fijación del precio del terreno en el contrato de arrendamiento financiero.”

En definitiva, Salcedo señala que en los contratos de leasing inmobiliario puede haber incremento de valor del terreno, aunque debe estarse a cada caso concreto. El Supremo concluye que ““es posible la existencia de un incremento de valor del terreno en las operaciones de arrendamiento financiero si bien, habrá o no sujeción al tributo, dependiendo de las circunstancias concretas de cada caso, lo que determina que no puedan establecerse parámetros generales, sino que habrá que examinar caso por caso a fin de determinar si se ha producido el hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los terrenos de naturaleza urbana, correspondiendo al sujeto pasivo probar la inexistencia de una plusvalía real conforme a las normas generales sobre la carga de la prueba previstas en la Ley General Tributaria.”

Quién debe pagar la plusvalía municipal

El socio de Ático Jurídico señala que quien debe pagar este impuesto es la empresa de leasing, que es quien transmite el inmueble, aunque es habitual que se incluya en el pacto que sea el inquilino el obligado a pagar este tributo.

En caso de que al inquilino, ya sea empresa o persona física, le haya tocado abonar erróneamente la plusvalía municipal, Salcedo recuerda que puede solicitar y obtener la devolución de lo pagado de más. Si el Ayuntamiento notificó una liquidación, este contribuyente que ha pagado el impuesto sin ser sujeto pasivo podrá recurrir directamente en reposición, en vía económico administrativa (si existe en el municipio), y en vía contencioso-administrativa. Así lo declaró el Supremo en sentencia de 30-10-2019 (recurso 3738/2018).

“Sin embargo, si se presentó una autoliquidación del impuesto, solo la empresa de leasing (sujeto pasivo), podrá solicitar su rectificación, y la devolución de ingresos indebidos. Y, una vez desestimada tal solicitud, ya podrá el que pagó el impuesto, sin ser sujeto pasivo, recurrir en reposición, en vía económico-administrativa, y en la contencioso-administrativa. Así lo ha declarado recientemente el TSJ de Madrid, en sentencia de 10-12-2020”, sentencia José María Salcedo.

FUENTE: IDEALISTA

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